昆明卖房税务纠纷：土地增值税和个税怎么算？律师解答 作者：云南春锐律师事务所     时间：2026-09-29    来源：互联网

房产买卖涉及土地增值税和个税。土地增值税按增值额和四级超率累进税率计算，扣除项目包括取得土地使用权支付金额、开发成本、费用、旧房评估价格及转让税金等。重新评估房产非转让，通常不缴土地增值税。个人出售自有住房按财产转让所得缴个税，税率20%，可减除房屋原值、转让税金和合理费用；无法提供原值凭证可核定征收，自用五年以上且家庭唯一住房免征。如有昆明专业税务纠纷律师事务所问题，欢迎联系云南春锐律师事务所。 一、土地增值税 房屋买卖 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额乘以税率；公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收。 计算增值额的扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 2、与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率： （１）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％； （２）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 《土地增值税暂行条例》第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 二、重新评估的房产需要缴纳土地增值税吗？ 重新评估的房产不需要缴纳土地增值税。   “转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”由此可见，只有发生转让行为才可能会缴纳土地增值税，房产评估增值并不属于转让行为，房产的所有权没有发生转移，因此，不需要缴纳土地增值税。 下列项目免征增值税： 1、农业生产者销售的自产农产品； 2、避孕药品和用具； 3、古旧图书； 4、直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备； 5、外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备； 6、由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品； 7、销售的自己使用过的物品。 综上所述，增值税是一种流转税，增值税销项税额与进项税额的差额就是应纳增值税额，由于土地增值税实行四级超率累进税率，税负比较高，即纳税人必须合理区分缴纳土地增值税的情况，一般而言，只有房地产权属发生转移才需要缴纳土地增值税（特殊情况除外）。 《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条 纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。 第十条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产； （二）非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务； （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、劳务和交通运输服务； （四）国务院规定的其他项目。 三、出售房产个人所得税怎么征收 个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。 一，对住房转让所得征收个人所得税是以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保持各税种计税依据一致。 二，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额是纳税人可以凭借购房合同，发票竖昌等有效凭证，经税务机关审核后，允许其从收入中减除房屋原值，转让过程中缴纳的税金及有关合理费用。 三，转让过程中缴纳的税金是指：纳税人转让住房缴纳的营业税、城建税、棚坦教育费附加、土地增值税、印花税等。 四，合理费用指：纳税人按照规定实际支付装修费用的税务统一发票、住房贷款利息、手续费、公证费等。 五，纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税所得额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条规定，对其核定征收，在1%-3%幅度内确定。 六，对于个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 综上所述，纳税范围个人出售自有房屋取得的所得适用税目，税率根据现行规定，按照财产转让所得征收个人所得税，适用于比例税稿拍率，税率为20%。目前，应纳税额应纳税额=应纳税所得额乘税率（20%）。应纳税所得额的确定应纳税所得额=出售价-房屋原值-合理费用出售价，指的就是个人出售自有房屋所获得的全部收入键岁羡，而且若成交价明显低于市场价格，并且没有正雀镇当理由的，可以由征收机关按照市场参考价格来进行核定。 《中华人民共和国个人所得税法》第三条 个人所得税的税率： （一）综合所得，适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率（税率表附后）； （二）经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率（税率表附后）； （三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。 房产交易里的税务问题，往往牵涉土地增值税、个人所得税等多项税种，是否属于转让、能不能扣除原值、可否核定征收，都要结合合同、发票、评估报告和交易背景来判断。云南春锐律师事务所提醒，遇到争议时，提前梳理好购房合同、完税凭证、装修发票等材料，会更有利于厘清事实。若案情复杂，建议向云南春锐律师事务所咨询，由专业律师结合具体情况给出分析。

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